Os imóveis de leilão são uma alternativa mais viável para quem deseja realizar o sonho da casa própria e dizer adeus às despesas com aluguel. Porém, antes de fechar negócio é sempre importante estar atento a alguns cuidados que envolvem esse processo. Saiba mais sobre o assunto no artigo de hoje.

Como funciona um leilão de imóveis?

De maneira geral, as casas e apartamentos que vão a leilão possuem preços significativamente menores que os valores praticados pelo mercado, representando uma diferença de até 40%, o que pode ser uma alternativa mais viável ao consumidor.

Porém, tanto para quem quer vender, assim como para quem quer comprar, o leilão deve ser realizado com base nas determinações previstas em lei.

Desta forma, para iniciar o processo, o leiloeiro apresenta a oferta pública do bem por meio de um edital. Neste documento é definida a data e é determinado o horário da primeira e segunda praças, bem como, dos valores de lance mínimo.

Para a primeira praça o que vale é o valor de avaliação do imóvel. Já na segunda, se não houver licitante na primeira, o lance mínimo equivale a 50% sobre o valor de avaliação.

Além disso, o juiz tem permissão para estipular outro valor mínimo, que não seja inferior a 50%.

Caso contrário, o imóvel poderá ser classificado como preço vil, dando motivos para que o leilão seja anulado. Contudo, se não aparecerem pessoas interessadas na segunda praça, é possível solicitar a realização de um novo leilão, no qual o juiz designa um perito para efetivar a avaliação durante o novo período, podendo ser realizado por um oficial de justiça.

Motivos que levam o imóvel a leilão

Há inúmeros fatores que resultam no leilão de imóveis, tais como:

1 – Dívidas trabalhistas: quando o proprietário da residência não paga os salários e benefícios de seus empregados;

2 – Pensão alimentícia: deixar de pagar a pensão dos filhos também é crime inafiançável e que pode levar à penhora de um bem de família.

3 – Inadimplência: caso haja o não pagamento do financiamento imobiliário, o banco que financiou sua aquisição pode retomá-la se houver inadimplência.

4 – Hipoteca: se o imóvel for oferecido como garantia de uma dívida e o devedor não realizar seu pagamento em dia, pode perdê-lo.

5 – IPTU atrasado: caso o proprietário deixe de pagar o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), pode perder o bem de família.

6 – Conduta criminosa: se o imóvel foi adquirido com dinheiro proveniente de conduta criminosa fica sujeito à penhora, mesmo que abrigue a família do criminoso, por exemplo.

7 – Fiador: Quando alguém é fiador em um contrato de aluguel e se compromete a garantir os pagamentos do inquilino.

8 – Herança: para a venda de um imóvel em espólio, é necessário que os herdeiros estejam em comum acordo sobre a venda. Caso não haja acordo, a propriedade pode ser levada a leilão judicial. Além disso, é preciso que o inventário esteja aberto para que a transferência possa realmente ser concretizada.

Dicas e cuidados para a aquisição de imóvel em leilão

É comum que as ofertas atrativas façam com que o arrematante se sinta incentivado a fechar negócio o mais rápido possível. No entanto, é preciso ter responsabilidade e cautela na hora da compra para evitar futuros transtornos. Confira algumas dicas para arrematar um imóvel em leilão sem sair no prejuízo:

1 – Leia o edital com atenção

Além do fato de que as principais informações sobre o imóvel a ser leiloado estão neste documento (data do leilão, valor mínimo da venda, quem é o vendedor etc.), é importante verificar o edital e acompanhar o andamento do processo.

Isso porque, caso conste em edital a existência de ônus sobre o bem, você se torna responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas do imóvel, inclusive daquelas que são anteriores à arrematação.

2 – Não tenha pressa

É possível que muitos imóveis que vão a leilão ainda não tenham sido desocupados pelos seus antigos donos. Ao arrematar, o novo proprietário ganha uma carta de arrematação para solicitar a desocupação da sua nova propriedade, porém, isso pode necessitar de intervenção judicial e demorar anos, o que requer paciência por parte do comprador.

3 – Prefira imóveis desocupados

O leilão terá custo adicional em casos que o arrematante entre com uma ação para despejar o atual morador. Isso pode acontecer se o banco preferir repassar o processo de desocupação da unidade ao novo proprietário e, assim, evitar despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial.

É importante ressaltar que, a partir da venda da propriedade, taxas de condomínio em atraso passam a ser responsabilidade do comprador. Por isso, opte por imóveis desocupados.

4 – Visite o imóvel com antecedência

É importante sempre visitar o imóvel antes de realizar a compra para verificar o seu estado de conservação. Desta forma, verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita.

Faça uma inspeção minuciosa, se possível com a presença de técnicos especializados, pois o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes

5 – Avalie a melhor forma de pagamento

Fique atento à todas as formas de pagamento estabelecidas no edital do leilão, pois elas podem variar de um imóvel para outro. Há casos em que não é permitida a utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) no pagamento da moradia arrematada, por exemplo.

Além disso, também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. Com isso, busque se informar sobre todos os trâmites que envolvem esse processo antes de fechar negócio.

6 – Defina um lance máximo para o leilão

Não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo, pois quanto melhor for a localização e o estado de conservação dele, maior são as chances de que vários interessados se apresentem.

Consequentemente, é importante manter o controle no momento na disputa para a arrematação e definir o valor máximo que você deseja dedicar para essa finalidade.

7 – Registre o imóvel após a arrematação

Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras – inclusive essa informação deve constar no edital. Desta forma, para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível. A venda fica registrada na matrícula do imóvel.

8 – Tenha assessoria jurídica

Esteja sempre atento às diretrizes, leis e, principalmente, ciente sobre os seus direitos. É importante consultar um advogado que ajude você em ações, como levantar as dívidas do atual morador; verificar se há ações judiciais contra a execução do leilão, entre outros aspectos que podem estar envolvidos neste processo.

O escritório Dorfmann e Bianchi possui experiência em leilões e Direito Imobiliário, estando à disposição para orientar suas negociações e aquisições de imóveis. Entre em contato!