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15 de março de 2022 Fachada de prédio comercial iluminada pelo sol

Bens de família do fiador de alguel comercial poderão ser penhorados, conforme decisão do STF


Foi realizada nesta terça-feira (dia 08/03), a votação pelo STF (Supremo Tribunal Federal) através de sessão virtual, quanto a lei que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família do fiador de aluguel de imóvel comercial. Dos onze votos, sete foram a favor de não haver distinção entre o bem residencial e comercial de um fiador, tornando, assim, constitucional a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação comercial.

O julgamento iniciou ainda em agosto de 2021, onde a votação ficou empatada, sendo quatro votantes a favor da penhorabilidade (Alexandre de Moraes, Barroso, Nunes Marques e Dias Toffoli), e quatro votantes a favor da impenhorabilidade (Edson Fachin, Lewandowski, Rosa Weber e Cármen Lúcia).

Com isso, foi necessária a suspensão do debate, para posterior continuidade em plenário virtual, onde participaram os ministros Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux, acompanhando o relator, Alexandre de Moraes.

Razão que motivou o debate

Em 2010 foi publicada a tese, de tema 295, pelo STF:

“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da CF, com redação da EC 26/20.”

A tese não especificou o tipo de locação aplicável, se residencial ou comercial, e por esse motivo, em 2018, foi assentada a impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador de aluguel de imóvel comercial, em julgamento de um RE (605.709) pela 1ª turma do STF.

Outro caso, originário do TJ/SP, foi analisado pelo plenário, onde houve a penhora do único bem do fiador para quitação do aluguel comercial. Conforme o STJ, a decisão da 1ª turma do STF não seria aplicável, já que se trata de uma posição isolada do colegiado.

No que se refere ao fiador, há o argumento de que a restrição do seu direito à moradia não procede, haja visto que existem outras formas para garantir o contrato.

Sobre a votação

O voto do ministro relator, Alexandre de Moraes, e sua argumentação quanto ao desprovimento de recurso, prevaleceram no julgamento. Conforme interpretação do ministro, acerca da lei 8.009/00 (sobre a impenhorabilidade do bem de família), caso houvesse intenção do legislador em limitar a possibilidade de penhora para contratos de locação residencial, haveria uma ressalva expressa a respeito. Sendo assim, manifestou que a penhora é possível, independente da natureza da locação (se residencial ou comercial).

Ainda conforme o ministro, deve-se considerar que o fiador de aluguel de imóvel comercial, assumiu de livre e consciente vontade a fiança respectiva ao contrato, e ao assumir, esteve ciente que o seu patrimônio integral poderia responder em caso de inadimplência, mesmo que, se tratando de seu único bem. Desta forma, fica garantido ao indivíduo o direito de escolha sobre a permanência da impenhorabilidade do seu bem de família, conforme a regra geral da Lei 8.009/1990. O ministro destacou ainda que, tratando-se de aluguéis comerciais, geralmente o próprio sócio é o fiador da pessoa jurídica afiançada (principalmente para micro em pequenas empresas).

O ministro também acredita que, o reconhecimento da impenhorabilidade poderia afetar na liberdade de empreender do locatário, já que entre as ferramentas de garantia que podem ser exigidas (como a caução e seguro-fiança), a fiança é a mais usual, menos onerosa e mais aceita pelos locadores. Por estes motivos, propôs a constitucionalidade da penhora do bem de família pertencente ao fiador do contrato de locação, seja residencial, seja comercial.

Os ministros Luís Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux, se posicionaram a favor da possibilidade de penhora. Enquanto o ministro Edson Fachin, Lewandowski, Rosa Weber e Cármen Lúcia, votaram contra. Conforme Fachin, a jurisprudência do STF tem ido a favor da proteção do bem de família do fiador em contratos comerciais.

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